保利发展2022年报:拿地均价翻倍 少数股东损益升至历史高位
日前,保利发展(以下简称保利)发布2022年财报并举办业绩会。去年全年保利销售额达到了4573.01亿元,排名重回行业第二。
(资料图片仅供参考)
保利上次取得行业第二还是十年前的2012年,彼时其前身保利地产全年销售额首次突破1000亿元。
尽管完成了2017年提出的“重回前三”的目标,盈利滑坡、毛利率下探的行业通病同样发生在保利身上。
营收净利双降
2022年保利实现营业收入2811亿元,同比下降1.4%;实现归母净利润183亿元,同比下降 33.0%。利润端降速明显高于收入端,这也是自2006年上市以来的首次出现营业收入和净利润双降。
从业务结构来看,地产开发业务仍是保利营收的主力。2022年上半年,保利房地产销售业务收入占比高达90.45%,物业、金融等其他业务占比不足10%。
销售表现来看,2022年保利实现签约销售金额4573.01亿元,同比下降14.51%,销售面积同比下滑17.55%至2747.95万平方米。其中重点布局的38城销售贡献为86%,同比提升8个百分点;珠三角、长三角的销售贡献度同比提升3个百分点至56%。
保利管理层表示,净利润下滑主要为前期低利润项目成为结转主力,导致毛利率水平、投资收益规模下降。财报显示,实现投资收益 42.01 亿元,同比下降 32.36%。
毛利率方面,去年公司毛利率为 22.01%,同比下降 4.79 个百分点,地产开发毛利率21.8%,同比下降5.3个百分点。具体来看,保利发展的华南片区收入占比达32.22%,华东片区的收入占比为23.92%,此外华北、中部、西部地区的收入占比超10%。不过东北片区、华北片区毛利率下滑明显,同比减少9.45个百分点、8.22个百分点。
除此之外,计提存货跌价、少数股东权益占比也侵占了一部分净利润。2022年保利计提存货等资产减值准备同比增加12.5亿元,计提了约11.6亿元损失。
值得注意的是,由于结转项目权益比例的下降,2022年保利的少数股东损益占净利润比重由2021年的26.4%提升至32.1%的历史高分位。
当低效益的合作项目拖累了盈利,以往抱团取暖的合作开发有了新的变化。今年3月,保利转让给碧桂园与之合资的12家公司,其中多数公司处于亏损状态,其持有资产主要集中在二三线城市 。
不过尽管保利净利率下滑至9.61%,但仍强于业内水平。可对比公司如万科、招商,其净利率分别为7.45%、4.97%
继续拓土
保利在2022年拿地表现积极,全年新拓展项目91个,累计拿地建筑面积1054万㎡,总地价约1613亿元,拿地建筑面积/销售面积为38.4%,拿地强度领先行业平均水平。保利发展总经理周东利称,公司的资金储备充裕,总部调配资金能力强,可以同时参与多个城市、多个项目的竞拍。
从城市能级来看,2022年保利加速在上海、广州、北京、合肥等一二线城市拿地,建面占比达到75.3%,相较于2021年提高了24.7个百分点。
其中一线城市的新增土储建面占比达到了23.3%,是近年来的最高值。38.3%位于长三角区域,相较于2021年提高了20.3个百分点,珠三角区域占比约为36.3%。
正因如此,保利拿地成本大幅提高,达到近几年来最高值。其平均拿地成本约15000元/平米,而此前五年拿地平均成本均未超过7500元/平米。
年报信息显示,2023年,保利发展计划用于房地产及相关产业直接投资的额度为3510亿元,计划新开工面积2000万平方米,计划竣工面积4450万平方米。
不过保利董事长刘平在业绩会上表示,公司投资及开竣工计划主要基于对市场形势判断,以及在手可售资源的综合平衡,也将结合市场环境及时进行动态调整。
以去年为保利贡献了近三百亿销售额的上海为例,今年年初上海公布的第一批新盘中,保利共有保利联发光合臻园、保利中企和颂、越秀保利嘉悦云三个项目取证,累计可售房源数超过900套,预计将为保利贡献超60亿元全口径销售额。
针对华东、华南的两大粮仓区域,今年年初,保利还进行了新一轮人事及组织调整,地产平台公司董事长任命数量增加至22位,其中一半人员在两区域就职,并安排总部3位副总经理直接担任华东、华南区域内的子公司董事长。
谈到今年的销售目标,周东利称,具体经营预算指标需结合市场变化、经营活动进行落实,后续将根据实际情况进行披露。
36氪作者 | 王露
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